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O que é considerado Cláusula Abusiva em contratos de compra e venda de imóveis?

Qual o prazo para o plano de saúde responder uma solicitação?

Artigos de autoria da advogada Talita Neuhaus:

É importante frisar que o contrato de seguro se encontra acobertado pela legislação protetiva das relações de consumo, devendo ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC), cujo regime jurídico obriga a que as condições contratuais, em especial dos contratos de adesão (aqueles nos quais o consumidor não tem liberdade de discutir as cláusulas contratuais, pois estas são apresentadas prontas), como o de planos de saúde, estejam claramente definidas.

O Código Civil também é utilizado para fins de interpretar contratos de planos de saúde, na medida em que trata a respeito do contrato em geral (ex: art. 422 – boa-fé dos contratantes), e ainda do contrato de seguro, em seus artigos 757 e seguintes. Vejamos:

Art. 757 - Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo à pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.

Quando o consumidor precisa realizar algum procedimento; exame; cirurgia; etc., requisitado por um médico conveniado à operadora do plano de saúde, o pedido é direcionado à operadora, que faz uma análise para decidir pela liberação. Para exames simples e rotineiros, geralmente a cobertura é liberada em questão de minutos. Já para análise de requisição de procedimentos mais complexos ou caros, esse período costuma demorar dias.

Ocorre que muitas operadoras apresentam aos pacientes prazos de até 20 dias, ou mais, para a realização dessa análise, de forma abusiva e em desrespeito à legislação atinente ao tema.

A Lei dos Planos de Saúde (Lei nº. 9.656/98) regulamenta o ramo, e a Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS cria resoluções acerca de assuntos porventura não tratados na mencionada lei. Como os planos estavam reiteradamente abusando dos prazos para dar uma resposta ao consumidor/ paciente, e a lei não previa nada específico quanto ao prazo, a ANS elaborou a Resolução Normativa nº. 319/2013, que passou a prever o prazo de 48 (quarenta e oito) horas para resposta às solicitações (art. 2º da resolução). Com isso, surgiram decisões nos tribunais, como a seguinte:

MORAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE AUTORIZAÇÃO DE EXAME MÉDICO. AUSÊNCIA DE RESPOSTA À NOTIFICAÇÃO DO CONSUMIDOR. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE 48 HS PREVISTO NA RESOLUÇÃO Nº 319 DA ANS. INDEVIDA RECUSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. (TJ-DF, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 22/10/2014, 5ª Turma Cível).

Entretanto, em meados de maio/2016 entrou em vigor a Resolução Normativa nº. 395, de 14/01/2016, a qual revogou a Resolução nº. 319/2013. De acordo com a nova norma, as operadoras deverão prestar aos seus beneficiários, de forma imediata, as informações sobre o procedimento/serviço solicitado, esclarecendo se há cobertura prevista (art. 4º).

Mas a norma apresenta também a opção, a ser tomada pelas operadoras, do prazo de 05 (cinco) dias úteis para fornecer resposta à solicitação (art. 9º). Esse prazo se estende a até 10 (dez) dias úteis para o caso de solicitação de procedimento de alta complexidade (PAC) ou de atendimento em regime de internação eletiva (eletiva = quando não há urgência/emergência), nos termos do § 2º do art. 9º da resolução 395/16.

Para os casos de urgência e emergência, o procedimento sempre deve ser autorizado imediatamente pelas operadoras (§ 3º do art. 9º da resolução 395/16 + art. 35-C da Lei dos Planos de Saúde), e a carência contratual, se existente, é de apenas 24 horas a partir da contratação do plano, conforme previsto no art. 12, inciso V, alínea “c”, da Lei dos Planos de Saúde.

Por fim, em qualquer hipótese de negativa, o beneficiário pode requerer que esta lhe seja enviada por escrito, via e-mail ou correspondência, com o motivo da negativa, indicando a cláusula contratual ou dispositivo legal que o justifique (artigo 10, § 1º, da resolução nº. 395/16).

Em resumo, estão em vigor as seguintes situações:

Solicitação de procedimento comum: prazo para resposta de até 05 dias úteis;
Solicitação de procedimento de alta complexidade (PAC) ou de atendimento em regime de internação eletiva (eletiva = quando não há urgência/emergência): prazo para resposta de até 10 dias úteis;
Solicitação de procedimento de urgência/emergência: sem prazo, liberação imediata;
Em qualquer dos casos: havendo negativa, direito do beneficiário de requerer a negativa por escrito, justificada, no prazo de 24 horas.

Ressalte-se que, em havendo abuso das operadoras, o beneficiário pode procurar um advogado para buscar seus direitos junto ao Judiciário, seja no caso de atraso na resposta, ou ainda em casos de negativa indevida, etc.

1) Cláusulas contratuais que tratam da devolução dos valores pagos em caso de rescisão do compromisso de compra e venda

Alguns contratos estipulam que a construtora tem o dever de devolver, tão somente, 25% das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual, com a retenção ilegal de 75% do valor pago. Em alguns casos até mais.

Diz-se indevida e ilegal uma retenção tão alta, uma vez que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dispõe ser nula de pleno direito qualquer cláusula que estabeleça a perda das prestações pagas:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Ainda oriundo do mesmo Estatuto, a artigo 83 do CDC, através de seu implícito princípio, preceitua que é legítimo ao consumidor demandar sobre a devolução de parcelas que foram pagas e que no caso efetivo não foram restituídas pelos promitentes vendedores.

Nesses casos há o direito à restituição das parcelas pagas com a rescisão do contrato, em até 90% dos valores já pagos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ (AgRg no REsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015). O amparo contra cláusulas abusivas é um direito básico do consumidor, sendo nula qualquer cláusula contratual que impossibilite esse reembolso, em consonância também com os artigos 6º, inciso IV, e 51, inciso II, ambos do CDC.

Especificamente em relação à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por diversas vezes cobrada nos contratos, deve-se salientar que não é lícita a cobrança de um dever imposto pela lei ao fornecedor de produtos ou serviços, qual seja, o de prestar informação ao consumidor acerca de sua situação jurídica (arts. 4º, e 6º, III, do CDC). Além disso, tal cobrança também violaria o art. 113 do Código Civil, que preza pela boa-fé quando da celebração do negócio jurídico.

2) Cláusulas contratuais que condicionam a entrega das chaves ao pagamento integral do preço (quitação)

Quando o negócio entabulado tem o preço parcelado em prestações mensais, não se pode reputar válida a cláusula que condiciona a entrega do bem à quitação do preço, sob pena de desvirtuamento da própria natureza do contrato.

Com efeito, a quitação do preço é condição necessária à outorga da escritura pública definitiva e liberação da alienação fiduciária em garantia, e não para a imissão do promitente-comprador na posse do bem.

Tais cláusulas desafiam o disposto no artigo 491 do Código Civil, segundo o qual: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Ora, tratando-se de compromisso de compra e venda a prazo, com o preço parcelado em prestações, é dever do promitente-vendedor entregar o bem após a conclusão da obra.

De acordo com o CDC, considera-se vantagem manifestamente excessiva aquela que “[...] se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso” (art. 51, § 1º, III, do CDC). Ademais, o artigo 22, XV, do Decreto 2.181/97 considera ilegal “[...] restringir direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o seu objeto ou o equilíbrio contratual”.

3) Cláusulas que determinam o repasse das Quotas Condominiais e IPTU antes da entrega das chaves

Conforme determina o artigo 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Desta feita, não é possível impor a um sujeito de direito o referido dever, de forma primária e principal, sem que antes tenha ele se tornado um condômino, ou seja, tenha sido regularmente imitido na posse do imóvel adquirido.

Quem tem a propriedade do imóvel, e a posse, é quem tem a obrigação de adimplir as quotas condominiais passadas e futuras. Antes da entrega das chaves, geralmente, é a própria construtora quem tem a posse.

Nesse sentido entendem o STJ (REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e o TJPR (9ª C.Cível - AC - 1297284-6 - Ponta Grossa - Rel.: Luiz Osorio Moraes Panza - Unânime - - J. 19.02.2015).

Em caso de cobrança indevida da quota condominial antes da entrega das chaves, deve esta ser restituída em dobro, assim como o IPTU, nos termos do artigo 42, § único, da Lei nº. 8.078/90.

É dever da construtora entregar o imóvel ao consumidor sem ônus condominiais, sendo encargo do adquirente apenas aquelas quotas que se vencerem após a entrega das chaves.